Den Partner aus der Wohnung werfen – wann ist es erlaubt?

‌Paare ziehen zusammen, wenn die Liebe groß ist und schließen in Friedenszeiten einen Mietvertrag für eine gemeinsame Wohnung ab. Manchmal läuft das Zusammenwohnen nicht mehr harmonisch ab. Jedoch sollte im unglücklichen Fall, wenn es zu einer Trennung kommt, der Hausrat fair und möglichst gerecht unter den beiden Partnern aufgeteilt werden. Wann ist es rechtlich erlaubt, den Partner aus der gemeinsamen Wohnung zu werfen? Der Mietvertrag kann in erster Linie weiterhelfen, anderenfalls können die drei angeführten Fallkonstellationen aufschlussreich sein.
 

Darf ich meinen Partner (Lebensgefährten) aus der Wohnung werfen, notfalls auch mit Gewalt?
Die Anwendung von Gewalt ist in Österreich ausschließlich der Exekutive vorbehalten. Alles Weitere ist vom rechtlichen Status des Mitbewohners abhängig, das heißt von den Rechten, die er beanspruchen kann.
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‌Grundsätzlich gilt jedoch Folgendes: Der Mitbewohner einer Wohnung, der selbst weder Mieter noch Untermieter ist, hat im Regelfall kein gesetzliches Bleiberecht. Falls ein Mitbewohner trotz Aufforderung die gemeinsame Wohnung nicht freiwillig verlässt, ist das kein Hausfriedensbruch nach § 109 StGB. Denn dieser setzt voraus, dass es zu Gewalt oder der Androhung von Gewalt kam. Allerdings kommt der Einsatz zivilrechtlicher Mittel wie der Besitzstörungsklage nach § 339 ABGB in Betracht. Grundsätzlich kann bei einer Weigerung des Partners, die Mietwohnung zu verlassen, auch polizeiliche Hilfe in Anspruch genommen werden. Als Exekutive des Staates hat die Polizei das Recht, eine Wohnungsverweisung notfalls auch mit Gewalt durchzusetzen sowie ein Hausverbot auszusprechen. Darüber hinaus hat der Gesetzgeber für bestimmte Fälle die Möglichkeit einer Räumungsklage geschaffen. Mit dem gerichtlich erwirkten Räumungstitel kann dann ein beauftragter Gerichtsvollzieher, gegebenenfalls auch unter Hinzuziehung der Polizei, eine Räumung durchführen.
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‌Räumungsklage: Der Vermieter kann, sofern der Mieter seiner Mietzahlung nicht nachkommt oder Unruhe stiftet, das Mietverhältnis beenden. Hält sich der Mieter nicht an die gesetzte Frist, so kommt es zu einer Räumung der Wohnung. Der Vermieter hat selber kaum Handlungsspielraum, daher ist der einzig juristisch saubere Ausweg die Räumungsklage. 
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‌Bei der Trennung von Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gibt es drei Fallkonstellationen mit jeweils unterschiedlichen rechtlichen Voraussetzungen:
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‌1. Der Lebensgefährte ist Mieter. 
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‌2. Der Lebensgefährte ist Untermieter. 
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‌3. Der Lebensgefährte ist weder Mieter noch Untermieter. 

Fall 1: 
Wenn beide Partner den Mietvertrag unterschrieben haben, gilt das gesetzliche Mietrecht mit allen Rechten und Pflichten. Ein Rauswurf des Partners ist rechtlich nicht möglich. Selbst ein auszugswilliger Partner kann die Mietwohnung nicht einfach verlassen, er bleibt Mietpartei und muss weiterhin für die Miete und Nebenkosten mit aufkommen.

‌Fall 2:
Durch den Einzug eines Lebensgefährten in die gemeinsame Mietwohnung entsteht nicht automatisch ein Untermietverhältnis. Der Vermieter ist aber über den Einzug zu informieren. Wird hingegen ein Untermietvertrag abgeschlossen, muss der Vermieter diesem zustimmen. Liegt ein gültiger Untermietvertrag vor, muss bei Auflösung der Lebensgemeinschaft der Hauptmieter dem Untermieter kündigen. Dies ist eine zwingende Voraussetzung für eine später eventuell erforderliche Räumungsklage, falls der Untermieter die Mietwohnung trotz Kündigung durch den Hauptmieter nicht verlassen will.

‌Fall 3:
Bei dieser Fallkonstellation muss der Lebensgefährte auf Verlangen des Wohnungsinhabers aus der Mietwohnung ausziehen. Weigert sich dieser die Mietwohnung zu verlassen, ist zu unterscheiden, ob der Mitbewohner Mitbesitz an der Mietwohnung erworben hat oder nicht. Falls nicht, kann der Wohnungsinhaber von seinem Hausrecht Gebrauch machen und den bisherigen Mitbewohner mithilfe der Polizei zwangsweise aus der Mietwohnung werfen sowie ein Hausverbot aussprechen. Hat der Mitbewohner hingegen Mitbesitz an der Mietwohnung, steht dem Wohnungsinhaber nur der Rechtsweg der Räumungsklage offen. Mitbesitz entsteht unter Umständen auch bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften. Das ist der Fall, wenn die Inbesitznahme durch Anzeige des Mieters an den Vermieter von der beabsichtigten oder erfolgten Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten oder durch dessen Anmeldung unter der Adresse der Mietwohnung nach außen dokumentiert wurde.

‌Falls der aus der Mietwohnung verwiesene Mitbewohner minderjährige Kinder hat, gilt das unter Punkt 3 Gesagte analog. Das Wohl minderjähriger Kinder hat aber Vorrang. Gegebenenfalls ist das Jugendamt hinzuzuziehen.

Beide haben unterschrieben, demnach sind beide Mieter und sind gleichwertige Parteien. In diesem Fall ist das Rauswerfen vom anderen Partner schwierig. Es gibt zwei Lösungswege: Zum einem kann einer der beiden Partner das Mietverhältnis allein fortsetzen, dann müsste aber eine Mietvertragsanpassung unternommen werden. Dieser Mietvertragsanpassung müssen der ausziehende Partner sowie der Vermieter zustimmen. 
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‌Zum anderen muss eine Kündigung des Mietvertrags von beiden Mietern gemeinsam ausgehen.
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‌Damit für alle, die Partner wie auch für den Vermieter, eine rasche und reibungslose Klärung erzielt werden kann, ist eine schnelle Einigung über die zukünftige Wohnsituation ratsam. Können sich die Parteien nicht einigen, wird es komplizierter. Den Partner einfach so aus der gemeinsamen Wohnung zu schmeißen, ist rechtswidrig. Da beide Partner gleichwertige Mieter sind und daher dem einem die Nutzungsmöglichkeit seiner Mietwohnung nicht verwehrt werden darf. 
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‌In solchen Situationen ist es für beide Partner besser, einen gemeinsamen Auszug in zwei neue, separate Wohnungen in Erwägung zu ziehen. Auch hier gilt, eine Kündigung bedarf von beiden Partnern das Einverständnis und diese muss gemeinsam eingereicht werden. 
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‌Ein Auszug von einem der beiden Vertragspartner ohne Rücksprache mit dem Vermieter ist nicht zielführend. Es bringt Schwierigkeiten mit sich. Da beide Partner im Mietvertrag stehen, müssen sie zu gleichen Teilen für spätere Mietschulden oder Schäden zahlen: Mitgefangen, mitgehangen. 
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‌Dabei ist zu beachten, dass beide für die Gesamtsumme vor dem Vermieter haften und es keine Aufteilung im Sinne von 50/50 gibt. Ist ein Partner zahlungsfähiger als der andere, können sie sich untereinander die Kosten so aufteilen, wie sie wollen. Dies ist auch bei Einverständniserklärungen der Fall, die bei Mieterhöhungen und auch Modernisierungsankündigungen vom Vermieter eingefordert werden. Beide Gesamtschuldner bleiben – aus dieser Sicht – miteinander verbunden.

Wenn Sie rechtliche Unterstützung in einer entsprechenden Lage benötigen, können Sie einen Anwalt aus dem Mietrecht oder aus dem Familienrecht kontaktieren.

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